CONDOMÍNIOS LOGÍSTICOS: NOVO CICLO – RETOMAMOS 2013
Não fugindo à regra do histórico da economia brasileira, o mercado de
condomínios logísticos também vive de ciclos. Acabamos de inaugurar um
novo, dessa vez, virando o jogo para os proprietários. Claro que, olhando
de lupa para algumas regiões, o novo ciclo ainda patina, mas na média geral
e principais mercados, a curva é ascendente.
A virada aconteceu em 2020, no pior momento da história recente global,
fomentada pelo e-commerce, e em detrimento do comércio de rua. Que o
e-commerce já era uma tendência não restam dúvidas, mas a reclusão por
meses recuou a economia com entretenimento, viagens, vida social,
revertendo-se para o consumo eletrônico.
O crescimento exponencial num curto período fez as grandes empresas de
e-commerce saírem a mercado logo no segundo mês de pandemia, e, desde
então, a corrida não parou. Em 2020 tivemos recorde de locações:
3.060.000m², a maior registrada dos 5 anos anteriores.
Enquanto escritórios e shoppings sofrem para resistirem aos estragos da
pandemia, o mercado de galpões virou a “joia da coroa”.
O terceiro trimestre de 2021 retoma de onde paramos em 2013. Voltamos a
ter, na Grande SP, valores pedidos de R$27/m² e vacância abaixo dos 10%.
Ficamos congelados por 8 anos.
Ainda em função do comércio eletrônico, o mercado brasileiro de
condomínios logísticos bate novo recorde e, mesmo antes de fechar o ano,
já temos absorção líquida das locações de 1.750.000m², contra 1.500.000m²
de 2020.
Reflexo na queda da vacância com atuais 8,95%, que, com exceção do Rio de
Janeiro, todos os estados monitorados estão com vacância abaixo de 10%.
O novo estoque projetado para 2021 é de 3.000.000m², dos quais 50% já
foram entregues, e o saldo, acreditamos que, parte será postergada para o
1T de 2022, em função de atrasos de cronograma. Para 2022 e 2023, a
previsão é de outros novos 3.000.000m².
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Não temos uma previsão definida para 2022, especialmente por se tratar de
um ano eleitoral. Mas já é sabido que não teremos o mesmo desempenho
de 2021, já que, apesar do crescimento orgânico da própria atividade, o e-commerce, principal consumidor de galpões, não terá a mesma
envergadura de 2020 e 2021.
Contudo, é importante destacar que, mesmo numa previsão mais
conservadora, já temos encomendados até 2022, 790.000m² já alugados,
seja no modelo pré-locação, seja no modelo BTS. Dessa forma, entre um
cenário mais pessimista e otimista, a vacância prevista deve variar entre 9%
e 13%. Isso se confirmando, os valores de locação devem manter as correções
de anos estagnado, especialmente por conta da elevação do custo da
construção e em regiões que hoje apresentam vacância abaixo de 5%.
Destaques:
– Descentralização da demanda para outros mercados, além das
regiões Sudeste, e consequente interesse dos desenvolvedores por
mercados nas regiões Nordeste, Sul e Centro Oeste.
– Janela de novas locações no modelo pré-locação e BTS,
especialmente para os centros de distribuição de varejo e e-commerce.
Simone Santos CEO SDS Properties
